基础的变形一般包括沉陷变形、倾斜变形和开裂变形三种。沉陷变形又分为较大的均匀沉降变形及不均匀沉降变形，它主要是由于地基土在上部结构荷载作用下产生的压缩变形。倾斜变形与沉陷变形有关，它主要是由于地基土产生较大的不均匀沉降而使基础或者建筑物产生超过规范规定值的垂直偏差。开裂变形是由于地基沉降差值较大，地基发生局部塌陷，或者是由于地基冻胀、浸水、地下水位的变化以及相邻建筑物的的影响，使基础产生较宽的裂缝而造成的变形。
房屋基础变形多数与地基因素有关，其原因往往是综合性的，必须从勘测、地基处理、设计、施工及使用的方面综合分析。具体的说，造成基础变形的事故的原因有以下几类。
(1)地基勘测上的问题。即地基勘测资料不足、不准或勘测深度不够，勘测资料有误；或者根本没有进行地质勘测就盲目进行设计和施工；或者虽进行了地质勘测，但提供的地基承载能力太高，导致地基剪切破坏形成倾斜；土坡失稳导致地基破坏，造成基础倾斜。
(2)地下水位条件变化。在施工过程中，为了便于基础的开挖和混凝土的浇捣养护，采用人工降低地下水位，使得在水位下降范围内土的重度由有效重度增大至天然重度，这样就相当于在地基中施加了大面积的荷载，导致地基产生不均匀沉降变形。再者，地基浸水或者地表水渗漏入地基后引起的附加沉降，以及基坑长期泡水后承载能力下降，均会产生不均匀下沉而形成倾斜。当建筑物投入使用后，因大量抽取地下水而造成局部漏斗状缺水区，使得建筑物向漏斗中心倾斜，造成建筑物发生倾斜变形。
(3)设计问题。由于地基土质不均匀，其物理力学性能相差较大，或者地基土层厚薄不均匀，压缩变形差大，而建筑物基础又没有采取必要的构造措施，从而使得基础因过大沉降或不均匀沉降而发生挠曲变形。对于软土、膨胀土、冻土或湿陷性黄土地基，由于建筑或结构措施设计不力，造成基础产生过大沉降而变形。
(4)施工问题。施工方面大的问题主要有：一是施工顺序及方法不当，例如建筑物各部分施工先后顺序发生紊乱，或者在已有建筑物或基础底板基坑附近，大量堆放被置换的土方或建筑材料，造成建筑物下沉或倾斜；二是施工时扰动或破坏了地基持力层土体的原有结构，使其抗剪强度降低达不到原设计要求，导致地基承载力不足基础下沉；再者在桩基础施工过程中，没有按照正确地打桩顺序进行施工，相邻桩施工间歇时间过短以及打桩质量控制质量不严等原因，会造成桩基础倾斜或产生过大的沉降；此外，室内地面大面积不均匀堆载，以及施工期间各种施工荷载或各种外力的作用，均很容易导致基础倾斜。
如上所述，引起基础变形发生的因素很多，必须有针对性地采取适当处理措施。目前，基础变形事故处理方法常用的有：
(1)采用沉井法、降水法、振动局部液化法、地基应力解除法、水平挤密桩法以及注入外加剂使地基土膨胀法等方法进行地基处理，进行基础变形矫正。
(2)可使用千斤顶或其它机械顶推设备、吊装设备进行变形纠正。但在纠正过程中，要注意顶推力矩既要大于自重稳定力矩，使基础发生纠偏移动，又要保证顶推力不大于最大摩擦力，使基础不致于产生滑动。
(3)基础变形纠正还可以采用卸荷法或反压法。所谓卸荷法就是在基础变形倾斜一侧卸去一定的荷载，通过局部卸荷来调整地基的不均匀下沉，达到局部矫正变形的目的。而反压法是在沉降速率较慢的的一侧施加外部荷载，加速其沉降速率和加大其沉降量，通过这种局部加荷来调整地基的不均匀沉降而实现纠偏。
在选择纠正基础变形方法时，应认真查阅原设计图纸、地质勘察报告和施工记录等有关资料，必要时补做勘测工作，查明地基土质及基础状况，找出基础变形的准确原因，确定最优的纠偏方案。再者，在纠偏施工前，要根据方案作现场试验，以用来验证方案的可行性和确定各项施工参数。
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