关于印发《东莞市已建房屋补办土地权利证书实施细则》的通知
东府〔2009〕42号
关于印发《东莞市已建房屋补办土地
权利证书实施细则》的通知
各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：
现将《东莞市已建房屋补办土地权利证书实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府
二○○九年四月十五日
东莞市已建房屋补办土地权利证书实施细则
为贯彻实施《东莞市已建房屋补办房地产权手续总体方案》（以下简称“《总体方案》”）精神，妥善解决历史遗留用地问题，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《广东省实施〈土地管理法〉办法》、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》以及《土地登记办法》等法律和规范性文件，结合我市实际，制定本实施细则。
一、适用范围
凡属于2008年5月28日之前已建成，在本市行政区域和市城市管理综合执法局备案台帐范围内，同时符合以下基本条件要求的已建房屋（不包括私人住宅和商品房），在补办土地权利证书过程中，适用本细则。已建房屋申请补办土地权利证书基本条件：
（一）不违反土地利用总体规划；
（二）不违反城镇总体规划，不违反生态控制线规划要求（特殊情况经专项评估且经市镇两级会审会办批准的除外），与道路网络规划不冲突、与重大公共和公建基础设施规划不矛盾的；
（三）不在水利工程管理范围内（尚未确权为国家所有的除外）；
（四）经房屋安全鉴定机构鉴定其房屋安全状态不属于C、D类（其中C类是指部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房；D类是指承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整栋危房）的（此条款仅限需将地上建筑物与土地使用权捆绑公开交易时适用）；
（五）经勘察不存在（包括整改后）消防安全隐患的（此条款仅限需将地上建筑物与土地使用权捆绑公开交易，且经规划部门审核消防间距不符合要求时适用）；
（六）没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；
（七）土地及地上建筑物权属没有争议的；
（八）按有关规定，已建房屋业主愿意在补办相关手续过程中，缴交相关规费和罚款的。
二、机构设置
市政府成立“东莞市已建房屋补办房地产权手续工作办公室”（以下简称“市工作办公室”），设在市房产管理局，
具体负责日常有关工作。办公室主任由市政府黎达潮副秘书长担任。
各镇街参照市的做法，成立相应的已建房屋补办房地产权手续工作办公室（以下简称“镇街工作办公室），设在规划建设办。由镇人民政府（街道办事处）镇长（主任）牵头负责，办公室主任由镇街分管城建工作的领导担任。要求各镇街结合实际，于本细则下发的15个工作日内，制定本镇街的具体操作指引，指导各村（居）辖区范围内的已建房屋业主尽快开展相关工作。
三、土地权利证书类型
土地权利证书一般可分为以下两种类型：一是《国有土地使用证》；二是《集体土地使用证》。
（一）《国有土地使用证》
1、办理对象：申请使用国家所有土地的单位。
2、证件特点：该用地的所有权为国家所有，但用地的使用权属于该用地单位。
3、征地手续：根据《总体方案》精神，属于1999年1月1日之前建成的，可按1988年实施的《土地管理法》执行，100亩以内的征地手续由市政府审批，无需办理农地转用手续，但占用耕地的，需由镇街落实耕地占补平衡工作；1999年1月1日之后建成的，按1998年修订的《土地管理法》规定，必须以批次报批方式报省政府审批农地转用和征地手续。
4、根据供地方式具体可以划分为以下两种类型：
（1）符合《划拨用地目录》的，即以行政划拨方式取得国有土地使用权。包括：国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，以及法律、行政法规规定的其他用地等。划拨土地使用权具有以下特点：一是划拨土地使用权没有期限的规定；二是划拨土地使用权不得转让、出租、抵押，即不得流转；三是土地使用者不需要使用时，由政府无偿收回土地使用权；四是对划拨土地使用权用途不得改变，要改变用途要经批准，并重新签订合同等。以划拨方式取得土地使用权的单位，利用工业厂房、仓储用房、传统商业街等存量房产、土地资源兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业的，其土地用途和使用权人可暂不变更。
（2）以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权，可分为招拍挂出让和协议出让两种形式。出让是指国家将一定年限内的土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者一次性向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。土地使用权出让的年限，由国家和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，国家规定出让最高年限为：工业用地50年（注：目前国家规定我市工业用地最低出让价为384元/平方米）；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。根据《总体方案》精神，明确：于2006年8月31日之前建成的工业项目，以及于2002年7月1日之前建成的经营性项目（包括商业、旅游、娱乐、写字楼、宾馆等经营性用地），公示后可以协议方式出让；于2006年8月31日之后建成的工业项目，以及于2002年7月1日之后建成的经营性项目，要求将建筑物作价与建设用地使用权捆绑入市，以招拍挂出让方式公开交易；其他建设项目，可以直接协议方式出让。
（二）《集体土地使用证》
1、办理对象：申请使用农村集体所有制土地进行非农业建设的单位。
2、证件特点：一是用地所有权属农村集体经济组织；二是用地既可以是所属的农村集体经济组织使用，也可以流转出让给其他用地单位使用。
3、转用手续：图斑为农用地或未利用地的，由镇街先以批次报批方式报市政府审批农地转用手续后，再办理供地手续。图斑为建设用地的，可直接办理供地手续。
4、具体分类：按照用地使用权可以划分为两种类型。
（1）以集体自用方式取得集体建设用地使用权，即该用地的所有权和使用权均属于农村集体所有。具体包括以下几种用地情形：一是兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地；二是乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农村集体所有的土地。三是根据《总体方案》精神，按照集体自用方式用于经营性用途的。
（2）以集体建设用地使用权流转方式取得建设用地使用权，即该用地的所有权属于农村集体所有，但经过流转出让后，其使用权属于所有权以外的其他单位。根据规定，集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的（不得开发商品住宅），应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。集体建设用地使用权流转出让的，需由已建房屋业主与土地所有权单位双方协商并签订《集体建设用地使用权流转出让合同》确认，但不得高于国家规定的出让最高年限，具体为：工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。
四、运作规程
（一）已建房屋业主补办土地权利证书模式
为进一步提高土地权利证书补办效率，按照《总体方案》提出的要求，已建房屋业主在补办土地权利证书过程中，不需本人亲自前往市镇两级各有关职能部门办理相关具体手续，只需向属地镇街工作办公室提出申请，经审核同意受理后由属地镇街工作办公室统一负责代办（缴费及签订国有建设用地使用权出让合同环节除外）；已建房屋业主应对所填报和提交的各项资料的真实性负责，并承担相应的后果。
（二）市镇两级运作总体模式
按照两级负责、集中受理、统一审核的运作流程，总体上分为以下四个步骤：
第一步，属地镇街工作办公室组织镇街各有关职能部门进行初审或会审会办。符合补办条件的，加盖“同意补办”及镇街工作办公室公章后报送市工作办公室；不符合补办条件的，退回已建房屋业主，作办结处理。
第二步，市工作办公室组织市各有关职能部门进行复核或会审会办。符合补办条件的，加盖“同意补办”及市工作办公室公章并报经市府办确认后，退回属地镇街工作办公室，由其代已建房屋业主统一前往各有关职能部门补办相关具体手续；不符合补办条件，退回镇街工作办公室，作办结处理。
第三步，镇街工作办公室前往各有关职能部门补办相关具体手续，待相关手续补办齐全后，由镇街工作办公室前往市国土资源局申请核发土地权利证书。
第四步，市国土资源局核发土地权利证书后，镇街工作办公室前往领取并转交已建房屋业主。
（三）镇街初审或会审会办具体规程（按照先后顺序依次排列如下）
1、已建房屋业主向属地镇街工作办公室提出申请并按照本细则的要求提交相应资料后（资料应包括补办土地权利证书的必备资料及补充资料中办理规划手续的相关资料），先由属地镇街工作办公室进行审核（主要审核三项内容：一是已建房屋是否纳入市城市管理综合执法局建立的备案台帐内；二是根据已建房屋申请补办土地权利证书的类型，对照本细则确定的所需资料，确定已建房屋业主提交的资料是否齐备；三是初步审核已建房屋业主提交的资料是否真实有效）。经初审，符合补办条件的转入下一办理环节，不符合补办条件的不予受理。
2、属地镇街工作办公室结合已建房屋业主提交的资料，按照本细则确定的标准，计算出已建房屋业主在补办土地权利证书手续过程中，需缴交的各类规费和处罚款的大致数额，并告知已建房屋业主。如其表示同意缴交上述费用，则转入下一办理环节；如其表示不同意缴交上述费用则将有关资料退回已建房屋业主，作办结处理。
3、属地镇街工作办公室对已建房屋业主提交的资料进行审核后，需在3个工作日内，逐一将每宗项目的项目名称、地块位置、用地面积、建成时间、土地及地上建筑物权属人等内容，通过在《东莞日报》刊登、在属地镇街工作办公室门前公示栏进行公示以及在属地村（居）委会公示栏张贴等3种形式，统一向社会进行公示，公示时间为15天。公示期满后，如无任何单位或个人提出异议的，即可转入下一办理环节；如有单位或个人提出异议并提供有效举证材料的，由属地镇街工作办公室将有关资料退回已建房屋业主，作办结处理，待其自行处理完毕相关事宜后再行申请补办土地权利证书手续（注：在《东莞日报》刊登公示所需费用，由已建房屋业主自行承担）。
4、属地镇街工作办公室向已建房屋业主核发《同意受理补办土地权利证书手续通知书》（具体样式详见附件3）。
5、属地镇街工作办公室将受理的每宗项目，应按照一个项目一个卷宗（包括《审批总表》及已建房屋业主提交的各项资料等）的方式进行建档，再将每份卷宗复印为若干份（每份复印件加盖“与原件核对无异”和镇街工作办公室的公章）。
6、属地镇街工作办公室按照并联审批的方式，将复印的卷宗对照《审批总表》的要求，同时分送属地镇街规划所、国土资源分局以及规划建设办进行审核（其中《审批总表》采取书面和电子文档两种方式同时发送至镇街各相关职能部门）。不论项目是否符合有关条件，上述各有关职能部门均应在10个工作日内，在《审批总表》（包括书面和电子文档）注明具体意见并加盖本部门的公章，并退回属地镇街工作办公室进行汇总。其中：
（1）属地镇街规划所：首先审核项目红线是否符合已建房屋补办《建设用地规划批准书》，以及《建设用地规划许可证》的基本条件；进行现场踏勘，核实项目的实测图、总平面图是否和现状一致。其次按要求绘制用地红线图，并提供该项目所在控制性详细规划的位置图和图则或总规位置图。但凡有下列情况之一的，不得同意其补办规划手续：位于生态控制线范围内或总体规划的非建设用地范围内的（特殊情况经专项评估且经市镇两级会审会办批准的除外）；与规划的道路存在矛盾的；与规划的市政公共设施和公共绿地有冲突的。
（2）属地镇街国土资源分局：负责对照《审批总表》所列事项按职能进行审查；负责审核建设用地是否符合土地利用总体规划；负责审核土地权属、位置、范围、地类、面积是否清楚、准确；负责审核项目是否需要办理批次报批手续及确定需报批的类型（即报省审批农地转用和征收手续、报市审批农地转用手续）；如需要办理批次报批手续的，负责审核是否已经镇街安排使用专项土地利用年度计划指标（市将根据省下达指标，每年单列一批用地指标用于解决已建房屋项目，并分解下达到各镇街，由镇街统筹使用）；镇街是否落实耕地占补平衡工作（涉及占用耕地的，由镇街自行解决）；负责审核是否存在违法用地行为，发生的违法用地行为是否已依法处理；负责对在1999年1月1日之后建成的非经营性项目出具建设项目用地预审意见（共3份），移交镇街工作办公室报市国土资源局备案。
（3）属地镇街规划建设办：负责核实项目的具体建成时间（如无历史文件证明，则以上述村（居）委会出具的证明，并已经社会公示的时间为准）；审核该工程质量验收是否为合格工程或房屋安全状态不属于C、D类工程（仅限需将地上建筑物与土地使用权捆绑公开交易的项目）。
7、属地镇街工作办公室收齐上述职能部门意见后，应将镇街各职能部门上报的《审批总表》（电子文档）进行汇总整合，形成一份统一的《审批总表》（内容包括各职能部门的意见和电子公章），然后再进行分类处理：
（1）不符合补办土地权利证书基本条件之一的项目，直接将有关资料退回已建房屋业主，作办结处理。
（2）对于上述各职能部门均表示符合补办土地权利证书条件的项目，按以下两种情形区分处理：一是不涉及批次报批的，由属地镇街工作办公室直接加盖“同意补办”及镇街工作办公室的公章，并将有关资料原件连同复印件（一式五份）一并报送市工作办公室进行审核或组织会审会办（其中《审批总表》采取书面和电子文档两种方式报送至市工作办公室，电子文档内容要求包括镇街各有关职能部门意见以及电子公章）；二是涉及批次报批，且镇街已安排使用专项土地利用年度计划指标的，按以下情形区别办理：①涉及报省审批农地转用和征地手续的（由于此情形一般需时九个月至一年，属地镇街国土资源分局应告知镇街工作办公室，再由镇街工作办公室将该时限转告已建房屋业主，避免产生误解），首先以镇人民政府（街道办事处）名义以批次报批方式报市国土资源局审核同意后，再报省政府审批农地转用和征地手续〔具体按照国土部门现行有关规定操作。其中，凡1999年1月1日后变更的集体建设用地（没有合法用地手续），按变更为集体建设用地之前的地类报批；原地类为耕地的同时需各镇街落实耕地占补平衡〕。其次待省批复后，再按上述第一类情形操作。根据规定，一般需缴纳新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税和征地管理费等有关费用；②需报市审批农地转用手续的（此情形一般需时一个月），首先以镇人民政府（街道办事处）名义以批次报批方式报市国土资源局审核同意后，再报市政府审批农地转用手续；其次待市批复后，再按上述第一类情形操作。根据规定，一般需缴纳新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费和耕地占用税等有关费用。
（3）对于符合补办土地权利证书基本条件要求，但与有关规定的条件和要求不完全吻合的项目，由属地镇街工作办公室组织镇街有关职能部门进行集中会审会办（原则上每月进行两次，定于每月14号和28号，遇节假日顺延）；会审会办的审核理由及最终结果，应以纪要形式进行存档。
经镇街会审会办同意补办手续的项目，由属地镇街工作办公室直接在《审批总表》上加盖“同意补办”及镇街工作办公室的公章，并附上会议纪要及有关资料原件连同复印件（一式五份）一并报送市工作办公室进行审核或组织会审会办（其中《审批总表》采取书面和电子文档两种方式报送至市工作办公室，电子文档内容要求包括镇街各有关职能部门意见以及电子公章）；经镇街会审会办不同意补办手续的项目，由属地镇街工作办公室在纪要中列明具体理由，并将纪要及相关资料退回已建房屋业主，作办结处理。
8、各镇街必须对各项资料的真实性进行严格把关，凡发现弄虚作假或瞒报资料的，市将追究有关责任人的责任，并取消该项目的补办资格。同时，对出现弄虚作假或瞒报资料现象的镇街，市将停止该镇街所有补办业务，为期2个月。
9、为便于已建房屋业主掌握补办进度，要求各镇街工作办公室在代办土地权利证书全过程中，必须按照首办负责制的工作要求，即每宗已建房屋在补办土地权利证书过程中，必须由镇街工作办公室指定一至两名工作人员跟踪到底，直至办结为止，一般不得中途更换工作人员。
（四）市级复核或会审会办具体规程（按照先后顺序依次排列如下）
1、市工作办公室收到镇街工作办公室报送的申请材料后，立即进行审核（主要审核三项内容：一是已建房屋是否纳入市城市管理综合执法局建立的备案台帐内；二是根据已建房屋申请补办土地权利证书的类型，对照本细则确定的所需资料，确定已建房屋业主提交的资料是否齐备；三是复核已建房屋业主提交的资料是否真实有效）。经复核，符合补办条件的转入下一办理环节，不符合补办条件的退回镇街工作办公室，作办结处理。
2、市工作办公室复核后，将镇街工作办公室报送的复印件逐一进行审核，经与原件核对无误后，在每份复印件上加盖“与原件核对无异”和市工作办公室的公章）。
3、由市工作办公室按照并联审批的方式，将复印的卷宗对照《审批总表》的要求，同时分送市城建规划局、国土资源局以及建设局同时进行审核（其中《审批总表》采取书面和电子文档两种方式同时发送至市各相关职能部门）。不论项目是否符合有关条件，上述各有关职能部门均应在10个工作日内，在《审批总表》（包括书面和电子文档）上注明具体意见并加盖本部门的公章，并将所有资料退回市工作办公室进行汇总。其中：
（1）市城建规划局：负责对属地镇街规划所审核的内容进行复核；审查是否符合城镇总体规划的要求；是否符合生态控制线要求（特殊情况经专项评估且经市镇两级会审会办批准的除外）；是否占用道路及重大公共和公建基础设施用地；是否满足相关的技术规范要求；审核其施工图纸是否符合规范要求（仅限需将地上建筑物捆绑拍卖的适用）。
（2）市国土资源局：负责对国土资源分局审核的内容进行复核。复核的主要内容包括：是否符合土地利用总体规划；是否列入土地利用年度计划；是否落实耕地占补平衡工作；对分局出具的建设项目用地预审意见进行审核确认；申报的用地材料是否齐备、符合相关要求；土地位置、面积、用途、权属人等是否清楚，权属是否存在争议；审核是否符合建设用地审查报批要求；由土地监察科作出违法用地处罚决定。
（3）市建设局：对需将地上建筑物与土地使用权捆绑公开交易的项目，负责复核该工程质量验收是否为合格工程或房屋安全状态是否不属于C、D类工程。
4、市工作办公室收齐上述职能部门意见后，应将市各职能部门上报的《审批总表》（电子文档）进行汇总整合，形成一份统一的《审批总表》（内容包括市镇两级各职能部门的意见和电子公章），然后再进行分类处理：
（1）不符合补办土地权利证书基本条件之一的项目，直接将有关资料退回镇街工作办公室，作办结处理。
（2）对于上述各职能部门均表示符合补办土地权利证书条件的项目，由市工作办公室直接加盖“同意补办”及市工作办公室的公章，报经市府办盖章确认（一式五份）后，将所有资料原件一并退回属地镇街工作办公室，由其按照并联审批的方式前往市各有关职能部门具体办理相关手续。
（3）对于符合补办土地权利证书基本条件要求，但与有关规定的条件和要求不完全吻合的项目，由市工作办公室组织市有关职能部门进行集中会审会办（原则上每月进行两次，定于每月14号和28号，遇节假日顺延）；会审会办的审核理由及最终结果，应以纪要形式进行存档。经市会审会办同意补办手续的项目，由市工作办公室直接在《审批总表》上加盖“同意补办”及市工作办公室的公章，并报经市府办盖章确认（一式五份）后，将会议纪要连同所有资料原件一并退回镇街工作办公室，由其按照并联审批的方式前往市各有关职能部门具体办理相关手续；经市会审会办不同意补办手续的项目，由市工作办公室在纪要中列明具体理由，并将纪要及所有资料原件退回镇街工作办公室，作办结处理。
（五）镇街前往各职能部门代办相关具体手续或证件规程
镇街工作办公室按照如下步骤，分别前往以下各有关职能部门补办相关具体手续或证件。市相关职能部门受理后，必须按照时限要求，完成相关具体手续并核发证件。各职能部门出具手续或证件的保管存放工作由镇街工作办公室负责，在未领取土地权利证书前，镇街工作办公室、各职能部门或任何个人，不得提前将各项手续或证件的原件或复印件转交给已建房屋业主。
