近期,上海、浙江、江苏等地的多幢居民楼连续发生开裂、沉降、坍塌等事故,使房屋质量特别是上世纪七八十年代建设的一批居民楼质量问题受到社会关注。对此,许多百姓提出疑问,房屋质量安全该由谁来负责?一旦房屋存在质量问题,该如何维护自己的权益?
频频出现的居民楼质量安全事故,让人们开始关注自己居住的房屋。对于房屋质量,很多人只是在买房时较为关心,真正居住后却很少问津。带着读者的诸多疑问,《经济日报》记者对此问题进行了采访。
普通房屋设计使用50年
对于正在建设的住宅工程,我国有一系列法律条文进行规范。各级住房城乡建设部门在建筑的设计、施工、材料、市场准入及基建程序是否合法、合规等方面,负有行政职责。
中国建筑科学研究院建筑设计院院长马立东说,我国的建筑标准体系大约每10年修订一次,随着标准的不断修订,建筑的安全程度也越来越高。根据法规标准,不同种类的房屋,设计使用年限也有所不同。一些重要的公共建筑设计使用年限长达100年,普通居住的房屋设计使用年限大多为50年。
“20年前建的房子,尽管按照当时的标准是合格的,按现在标准不一定合格。但理论上讲,如果严格按照当时的标准建造,其寿命也应该能够达到设计使用年限。”一位业内专家告诉记者。
谁对建筑质量负终身责任
那么,对已使用较长时间的居民楼类建筑,其安全该由谁负责呢?
政府主管部门对房屋设计、建设、施工行业准入、资质审查等有监管职能。对老旧房屋进行安全排查后,如果能够明确房屋存在的问题是由开发、设计、施工不当造成,则房屋的设计、施工、房地产开发方面对房屋承担赔偿、修缮等责任。
有关专家告诉记者,应该明确的是,并不是开发商将房子交到住户手上就完成任务了,建筑的设计方、施工方、开发商等对建筑质量在使用年限范围内负有终身责任。一旦在设计使用年限期间出现质量问题,相关责任方有修缮、赔偿等义务,严重的还要负刑事责任。
“业主可以委托有资质的鉴定机构对住宅进行鉴定。明确房屋质量安全责任后,是设计方面的问题找设计方,是施工的问题找施工方,是开发商的问题找开发商。”这位专家告诉记者。
马立东说,房屋所有者委托具有相关资质的检测单位,对建筑安全进行检测后,可以委托设计单位作出修缮方案;对存在质量问题的老旧建筑,只要按照现行规范进行科学合理的加固改造施工,大多能重新符合现有安全标准。当然,如果不再符合相关安全标准需要拆除的,则必须进行拆除。由此产生的费用、造成的损失,房屋产权人可以向责任方追讨。
广东君厚律师事务所律师黄罗平告诉记者,自己接触到的咨询和诉讼中,有一些房屋质量问题属于使用过程中的正常损耗,如果需要进行修补,可以召开业主委员会,按照相关程序启动住房维修基金的使用。这与房屋质量问题并不完全相同。
“房改房”缺明确依据
在我国,有一类房屋被称为“房改房”。这些房子原来通过单位分配方式提供给个人居住,房改后,个人购买了住房产权。这类房屋距今大多已有二三十年甚至更长时间,一些质量问题逐步显现出来。黄罗平表示,“房改房”通常的建设主体是住户所在单位。
目前,一些单位效益较好,资金比较充足,即便“房改”后房屋产权归个人,单位仍在负责修缮。但还有很多“房改房”,原来的单位已倒闭或解散,如果能够找到设计、建设、施工单位,则房屋一旦出现质量问题,可由设计、建设、施工单位进行修缮或赔偿;如果无从寻找,那么责任的界定就比较麻烦了。
黄罗平认为,这类“房改房”一旦出现较为严重的房屋质量问题,法律规定比较模糊,很难作出明确的责任界定,缺少相关法律依据。
马立东表示,理论上当建筑已届设计使用年限,应该委托具有相关资质的检测单位对建筑安全进行检
测。如果检测鉴定没有问题,则可以继续居住,并再次评估使用年限。如果经检测存在问题,但主体结构能达到安全标准,应该对受损部分进行加固改造。如果检测结果是主体结构存在问题,不具备继续居住条件,则应该进行拆除。
